Давать советы, когда об этом и не просят, дело, конечно, неблагодарное. Особенно в России, которую по старой памяти называют страной советов
Давать советы, когда об этом и не просят, дело, конечно, неблагодарное. Особенно в России, которую по старой памяти называют страной советов, подразумевая любовь россиян давать разного рода поучения и рекомендации. Однако когда речь заходит о приобретении квартиры в новостройке, советы профессионального юриста будут очень кстати. Тем более что большинство наших сограждан смутно представляют все риски подобных сделок. О том, как обезопасить себя и свои деньги при покупке квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Громкое имя застройщика — не повод для уверенности
Среди наших граждан почему-то распространено мнение, что раз застройщик широко известен, то ничего плохого с ним не произойдет. Ну и с деньгами покупателей тоже. Что поделать, инерция мышления. Мы так часто доверяем раскрученным брендам, что теряем чувство реальности в своей доверчивости. «За примерами далеко ходить не буду, а просто напомню о «бизнесмене» Полонском и его компании Mirax Group и московском жилом комплексе «Кутузовская миля», — говорит адвокат Олег Сухов. — Mirax Group. Вот уж действительно громкое имя в строительстве. Да и сам Полонский — личность широко известная и с огромными связями. Можно сказать, «звезда» экрана. И чем же закончилось дело? Застройщик — банкрот, господин Полонский на своем острове в Камбодже долго не засиделся, а дольщики в Москве без денег и квартир, но с огромным желанием увидеть «бизнесмена» на скамье подсудимых. Поэтому всегда следует помнить, что популярность застройщика не является стопроцентной гарантией. Как раз наоборот. На каком-то этапе строитель может потерять чувство меры, уверовать в свою вседозволенность и допустить роковые просчеты в финансовой и строительной сферах. Далее — крах. А расплачиваться за чужие ошибки придется дольщикам».
Разумная предосторожность, или сначала проверим застройщика
Прежде чем поставить подпись под договором, следует собрать как можно больше информации о застройщике. Ведь, как говорил один из персонажей фильма «Семнадцать мгновений весны», «в наше время никому верить нельзя». Тем более когда речь идет о крупных суммах. Для начала проверьте застройщика через сайт налоговой службы по вкладке «проверь себя и контрагента» https://egrul.nalog.ru/, а также через банк решений арбитражных судов https://ras.arbitr.ru/. И если застройщик фигурирует на этих сайтах, уже есть повод к размышлениям.
Желательно также, используя сервис «Вестник государственной регистрации» https://www.vestnik-gosreg.ru/, узнать, а не инициирована ли в отношении компании процедура банкротства? Ну и напоследок не поленитесь получить из налоговой инспекции выписку из ЕГРЮЛ. В принципе этой информации для начала будет вполне достаточно, чтобы получить общее представление о застройщике.
Если квартиру продает не строительная компания, а инвестор, также являющийся юридическим лицом, то алгоритм его проверки абсолютно идентичен вышеизложенному. Когда же продавцом выступает физическое лицо (инвестор, подрядчик или дольщик), то перспектива проверить его представляется более туманной, потому что, к сожалению (а может и к счастью), сведения о гражданах не является общедоступными. Хотя для профессионалов получить все данные и о «физике» не составит труда.
При покупке квартиры у дольщика — инвестора или подрядчика особое внимание обратите на предыдущие договоры, в соответствии с которыми жилище переходило из руки в руки. В частности изучите всю цепочку договоров (от застройщика до последнего владельца), а также историю оплаты по ним. Чем вообще опасна подобная цепочка? Тем, что если хотя бы одна из сделок была признана недействительной, то она как тяжелый морской якорь утянет на дно всю последующую цепь и оставит покупателя как без жилья, так и без денег.
Примерам, подтверждающим это, «несть числа». Сергеев (фамилия изменена), отслуживший почти двадцать лет в правоохранительных органах России, был безмерно счастлив, когда государство в лице вышестоящего управления выделило деньги на покупку для него двухкомнатной квартиры. И хотя квартиру приобрели не в областном центре, где он жил и работал, а в городе-спутнике, Сергеева это тоже устроило. В конце концов, жилище ведь можно потом обменять с доплатой. Но через месяц начались проблемы. Выяснилось, что предпоследним собственником недвижимости было юридическое лицо, директор которого превысил полномочия в ходе реализации жилплощади в этом доме. Один из учредителей компании тут же оспорил сделку, и она была признана недействительной. Как это произошло и почему начальство Сергеева не было в курсе истории квартиры — дело десятое. Главное же в том, что вслед за признанием недействительной первоначальной сделки были оспорены и последующие.
Судебные тяжбы и разбирательства длились почти год, пока все заинтересованные стороны не пришли к соглашению, урегулировав спорные вопросы. «Эпопея» закончилась вполне благополучно: уплаченные деньги были возвращены, и Сергеев получил квартиру в другом доме. Однако неприятный осадок остался. Поэтому давайте с опаской относиться к жилью в новостройках, имеющему «богатую историю». Себе дороже, знаете ли.
Утром стулья — вечером деньги, или пусть сначала застройщик предъявит разрешение на строительство
«Не стоит подписывать какой-либо договор с застройщиком, если у него нет разрешения на строительство. Что это за бумага? Это документ, который подтверждает соответствие всей проектной документации требованиям, установленным градостроительным планом земельного участка либо проектом планировки и межевания территории. Иными словами, разрешение дает застройщику право возводить дом либо иной объект недвижимости. Выдается разрешение местными органами власти. Если застройщик получил такой документ, это значит, что всю необходимую документацию он оформил и строит теперь на вполне законных основаниях.
Конечно, возводить многоквартирный дом без разрешения властей, да еще собирать при этом деньги с потенциальных покупателей — наглость феноменальная. Однако бывает и такое. Вот, например, скандал, который совсем недавно разгорелся в Иркутске. Прокуратура Ленинского района Иркутска провела проверку и установила, что на одной из улиц города полным ходом ведется строительство многоквартирного дома. Мало того что здание строится с нарушением градостроительных норм, так застройщик еще не удосужился получить разрешение на строительство. Кроме того, у него нет результатов инженерных изысканий и экспертизы всей проектной документации объекта. Короче, букет всевозможных нарушений. Прокуратура, понятно, направила иск в суд о запрете строительства и эксплуатации объекта. Но это еще цветочки. Дело в том, что вышеупомянутая строительная компания еще раньше как-то умудрилась возвести подобный же дом и также без разрешения. По словам очевидцев, в здание просто страшно входить: стены и арматура тонкие, швы нестандартные и так далее. В суде вообще рассматривается вопрос о сносе объекта. Представляете, какое настроение у дольщиков? Подобных прецедентов и по Московской области несколько десятков. Поэтому разрешение быть должно. Требуйте его всегда.
Обязательная регистрация договора
«Договор на приобретение первичной недвижимости следует зарегистрировать в Росреестре. Вообще в обязательном порядке подлежит регистрации только договор участия в долевом строительстве, а также договор уступки прав при оформлении цессии. Зачем это делается? Чтобы исключить возможность двойных продаж на рынке недвижимости. Если же покупателю предлагают заключить предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия, инвестирования или иной вид контракта, то риск двойной продажи резко возрастает. Эти договоры в Росреестре не регистрируются. Кстати, немаловажное замечание: если фирма использует данные виды договоров, то, скорее всего, у нее еще нет разрешения на строительство, а то и с правами на землю большие проблемы. Вот застройщик и привлекает деньги по серым схемам, используя различные «преддоговоры».
«В 2009 году в Подмосковье один застройщик заключал с потенциальными покупателями договоры предварительного долевого участия и аккумулировал деньги, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — И все бы ничего, но финансовое положение компании резко ухудшилось. Она успела только заложить фундамент и поднять первый этаж. Сделали, как говорят строители, «нулевой» цикл. Далее фирма быстренько «вылетела в трубу». И просто повезло, что возвели хотя бы один этаж, да и место оказалось лакомым куском (недалеко от географического центра города). Администрация области оперативно нашла нового застройщика, который продолжил строительство. Новый застройщик заключил с дольщиками уже нормальный договор участия в долевом строительстве. Правда, проект пришлось видоизменить. Но дольщики в конце концов получили жилье. А ведь могло все закончиться печально».
Что должно быть в договоре или смотрим в оба
Еще древние римляне мудро говорили: «Договоры должны выполняться». Но чтобы стороны исполняли контракт, он должен включать все существенные условия. К таковым относятся:
• полные и точные реквизиты, как покупателя, так и продавца;
• ссылки на всю имеющуюся правоустанавливающую документацию; обязательно должны быть ссылки на земельный участок и разрешение на строительство;
• характеристики жилого помещения с указанием номера, этажа, секции; к договору должен прилагаться план квартиры на этаже;
• окончательная стоимость жилища, а также сроки и порядок уплаты денежных средств;
• сроки окончания строительства здания и предоставления квартиры покупателю;
• точный гарантийный срок объекта долевого строительства;
• подсудность рассмотрения возможных споров; третейская оговорка недопустима. Подсудность может быть общей либо по месту нахождения покупателя.
Еще раз подчеркну: эти условия признаются существенными, и застройщик обязан включить их в договор. Если же он по каким-то неведомым причинам этого не делает, то его можно обязать внести соответствующие пункты в судебном порядке или воздействовать на компанию через контролирующие и надзирающие органы. Так, например, в 2012 году одна строительная компания в одном из городов Московской области приступила к возведению 18-этажного здания. Заключая с ней договор, многие дольщики были удивлены, не найдя в контракте указания на гарантийный срок дома. В этом случае, правда, обошлось без суда и жалоб. Извинившись, фирма внесла данный пункт в соглашение. Поэтому договор долевого строительства нужно читать разве что не под микроскопом, внимательно оценивая каждое слово.
«Нал» или «безнал» — вот в чем вопрос
На самом деле никаких сомнений нет. Только «безнал» или безналичный расчет при оплате за квартиру. Во-первых, это удобно. Во-вторых, у вас появляется «железобетонное» доказательство перечисления денег за жилье, а именно платежное поручение с отметкой банка (либо история расчетов по вашей карте). И в-третьих, волей-неволей продавец отразит ваш платеж в своих бухгалтерских документах.
При оплате наличными деньгами риски существенно увеличиваются. Фактически в данном случае покупатель попадает в полную зависимость от продавца и его персонала. Поэтому надо знать, что оплата товара или услуги за наличный расчет считается доказанной только при одновременном наличии двух документов: квитанции к приходному кассовому ордеру и чека контрольно-кассовой машины (ККМ). Если нет чека ККМ, то, получается, нет и оплаты.
Еще одно немаловажное замечание: все акты и письма от продавца, свидетельствующие о полном взаиморасчете с дольщиком, не являются документами, подтверждающими оплату. Иначе произойдет, как в Москве с застройщиком Астиком. Сидела в бухгалтерии строительной фирмы девушка и принимала наличные деньги от покупателей. Нет, квитанции и чеки она, конечно, выдавала. Но… только иногда. Часть денег девица, не задумываясь, присваивала. Почему? Да много причин. Опять же молодой человек, любовь, бытовые неурядицы. Однако все вскрылось, и полиция возбудила уголовное дело.
Расследование было недолгим, да и несложным. Все, как говорится, на ладони. Гораздо сложнее пришлось обманутым дольщикам. Конечно, учитывая характер деяния и ущерб, причиненный людям, судья анализировал и признавал доказательствами и акты, и расписки в получении денег, и свидетельства очевидцев, и даже записи камер видеонаблюдения. Однако часть фактов передачи части денежных средств доказать так и не удалось. Увы, но бывает и так.
Изменение сроков сдачи объекта и устранение недостатков
Приятно, когда стройка, в которую дольщик вложил деньги, кипит: на площадке суетятся люди в оранжевых касках, гудят двигатели башенных кранов и грузовиков, а здание постепенно неуклонно растет. Иногда же случается, что несмотря на интенсивную работу процесс строительства не укладывается в сроки, оговоренные договором. И тогда застройщик предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. Из благих побуждений, понятно. Кто бы сомневался. Однако юристы не советуют в этом случае идти на поводу у строительной компании, т. к. в подобном предложении кроется подвох.
Дело в том, что сроки строительства относятся к существенным условиям договора, и если застройщик сорвал их, он должен платить неустойку или штраф, чего делать ему совершенно не хочется. Подписывая же дополнительное соглашение, дольщик признает, что он не против изменения срока, и таким образом лишает себя возможности требовать возмещения. При этом надо помнить, что суды встают на сторону гражданина и удовлетворяют его требования о выплате неустойки. Если зайти в Интернет и набрать в поисковой системе запрос о судебной практике по договорам долевого участия, можно найти много примеров. Интересующиеся читатели легко могут это сделать.
Единственное замечание — суды удовлетворяют требования дольщиков в разумных пределах. Если застройщик задержал срок не более чем на два-три месяца, то никто не присудит дольщику неустойку, равную стоимости квартиры или даже одной ее трети. Обычно дело ограничивается суммой до 50 000 рублей. И то это максимум. Как правило, 20 или 30 тысяч рублей.
Второй существенный момент касается непосредственно сдачи квартиры. Дом построен, жилье сдано. Только вот передано оно с существенными недостатками, которые потребуют дополнительных затрат от клиента. Это происходит сплошь и рядом: то материал некачественный, то строители сработали, как говорится, тяп-ляп. Так вот, дольщик обязан потребовать, чтобы все недостатки были занесены в акт приема-передачи недвижимости.
Если же строитель отказывается внести замечания в документ, то покупатель вправе направить компании претензию, в которой необходимо перечислить недостатки и потребовать устранения их в разумный срок. Подписав же акт приема-передачи не глядя, можно легко очутиться в ситуации, когда невозможно предъявить претензии застройщику или потребовать компенсации убытков.
Вот типичный пример. В Красногорске гражданка Колядина (фамилия изменена) приобрела в 2013 году квартиру в новостройке. Когда счастливая обладательница принимала жилье, то заметила множество недостатков: вздутие ламината, качающиеся раковины в туалете и на кухне, протекающие батареи и стояки, а также иные недоработки и откровенный брак. Однако Колядина не насторожилась и на радостях, что наконец-то въехала в свою «двушку», подмахнула акт приема-сдачи. Прозрение наступило через месяц, когда собственница поняла, что на исправление явных и неявных недостатков уйдет не менее 200 000 рублей. Она подала в суд на застройщика, чтобы обязать последнего устранить брак за его счет. Однако было уже поздно. Судья изучила все документы и отказала Колядиной в ее требовании. Зачем надо было подписывать акт?
Когда застройщик на пути к банкротству, или поспешишь — деньги потеряешь
Если в отношении застройщика инициирована процедура банкротства, и он по понятным причинам не в состоянии окончить строительство или вернуть вам деньги, не следует совершать необдуманных поступков. В частности профессиональные юристы не советуют в данном случае в панике бежать в суд и требовать расторжения договора с возвратом оплаченных средств. Судья, конечно, сделку расторгнет, только вот деньги свои вы вряд ли получите. А ко всему прочему еще и потеряете право не жилье. А жизнь ведь сложная штука. Сегодня черная полоса, а завтра белая. Вдруг найдется компания, которая решит достроить дом? Что тогда? Вы-то договор расторгли.
«Помнится, в Москве несколько лет назад обанкротился один крупный застройщик, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Некоторые дольщики разорвали договоры и потребовали вернуть деньги. Какие-то суммы им вернули, но много денег и пропало. Прошли годы, и нашлась компания, решившая достроить дом. Дольщики, не расторгнувшие договоры, в конце концов получили квартиры, а их товарищи по несчастью нервно стояли в стороне и кусали локти. Или не кусали. Но точно остались ни с чем».
Когда с застройщиком согласья нет, или оформляем право собственности через суд
В последние годы оформление права собственности на новостройку через суд стало очень популярным. Объясняется это разными причинами: здесь и нерасторопность застройщиков, и различные нарушения при строительстве зданий, и волокита местных чиновников. Однако честно скажу, что суды, заваленные исками о признании права собственности, не очень-то довольны таким обилием дел, а потому требуют по каждому случаю подтверждения претензионной работы.
Поэтому прежде чем подавать документы судье, следует направить застройщику заявление об оформлении права собственности или представлении документов для такого оформления. И вот если от застройщика, не будет, как говорится, ни ответа, ни привета, можно смело идти в суд. Порядка 90 % таких дел заканчивается в пользу дольщика. Кстати, признание права собственности на жилье далеко не всегда означает, что вы сможете в нем проживать. Так, в одном из приволжских городов крупный застройщик возвел три многоэтажных элитных здания на берегу Волги. Как уж он добился разрешения на строительство в непосредственной близости от берега — дело десятое. Оставим это на совести чиновников. Но вопрос в другом. Когда дома уже были построены, комиссия и государственные службы наотрез отказались подписывать акты потому, что дома выросли в опасной близости от спуска к реке, да еще и на плывунах. Плывун — это насыщенный водой грунт (обычно песок), внешне похожий на тестообразную массу. Вообще-то на плывунах строить можно, но соблюдая определенную технологию, которую в данном случае частично нарушили. Иными словами, проживание в этих зданиях стало просто напросто опасным для жизни. Скандал был нешуточный, и народ пошел в суд. Право собственности за владельцами было, конечно, признано, но даже суд не смог (да и не стал этого делать) обязать комиссию принять дома. И только через несколько лет после целого комплекса общестроительных работ по укреплению берега в домах было разрешено проживание.
Риск — дело не благородное
Все мы в душе немного авантюристы. Кто-то больше, кто-то меньше. И это нормально. Как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Однако следует четко представлять, где кончается разумный риск и начинается безрассудный авантюризм. С этой точки зрения покупка квартиры в новостройке на последние деньги, которые «наскребли по сусекам», является чистейшей воды авантюрой. То же самое можно сказать и о приобретении такого жилища в кредит под залог первичной недвижимости.
Вот наглядный пример. Гражданин Севостьянов (фамилия изменена), проживающий в Пушкино, взял в крупном коммерческом банке кредит, причем под залог кооперативного гаража, дачного участка и автомобиля. Получив деньги, он перечислил их застройщику. Надоело новоиспеченному дольщику жить в квартире тещи. Ну, понять человека можно. Ситуация житейская. Однако вскоре бизнес Севостьянова залихорадило, и доходы резко уменьшились. Ко всем бедам и застройщик обанкротился. Строительство заморозили. В итоге Севостьянов остался без кооперативного гаража, дачи (машину удалось отстоять) и с туманными перспективами на новую квартиру.
Поэтому жилье в новостройке можно брать, только если у вас завелись «лишние деньги» (хотя, как показывает история последних лет, «лишних» денег не было даже у Березовского), либо если вы рассматриваете квартиру в новостройке в качестве выгодного вложения капитала с целью дальнейшей перепродажи этой недвижимости. Кстати, по статистическим данным, почти 40 % подобных квартир как раз и приобретается для последующей реализации. Знающие люди утверждают, что это выгодный бизнес.
«Итак, как вы могли понять, процесс покупки квартиры в новостройке слишком сложен, чтобы надеяться на извечный русский авось, когда на кону стоят большие деньги или недвижимость. Поэтому следует тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем предпринимать какое-либо действие. Последствия от ваших шагов могут быть просто ужасны (для вас, понятно) и неустранимы. А потому без помощи адвоката или профессионального юриста не обойтись. Помните об этом», — резюмирует адвокат Олег Сухов.
Дата публикации: 17 декабря 2013
Источник: МОСКОВСКИЕ НОВОСТРОЙКИ